我们总是对不确定的未来 更感兴趣

刘德科AM5:00,Jul.26th,2016

文︱刘德科

@ZMY︱来自武汉：对二线城市的新开发区怎么看，如何判断开发区房产的投资价值，开发区核心区和非核心区是否也要区分看待呢？

DK：我们国家花了三十多年时间，就走完了欧美发达国家要花三百年多才走完的路。我们经历了人类有史以来规模最庞大、速度最迅猛的城市化。城市扩张，意味着无数新区的成熟。所以，新区给我们的诱惑，格外强劲。

深圳这个年轻的城市，是个典型的案例。三十多年前，深圳诞生时，罗湖就是新区；十几年前，福田才是新区，强势崛起，深圳市政府迁入是个标志性事件；现在，深圳最红的新区，是尚未成形的前海，靠的是强势产业的聚集。

或者说，罗湖是「一代城」，福田是「二代城」，前海是「三代城」，一代胜过一代。现在，福田的房价，贵过罗湖；前海的房价，甚至贵过福田。这就是新区的诱惑。

但那是深圳。不是每座城市，都能拥有深圳的美妙命运。

很多人也喜欢拿浦东贴金。几乎每个像模像样的城市，都会高喊「某某新区就是下一个浦东」；但是上海的浦东新区，靠的是举国之力才有今天的成就与场面。

对于绝大多数城市来说，新区要获得成功的难度，比过去要大，而且越来越大。政府的规划，当然能够把新区描述得无限光明，特别是在地产商的嘴上、楼书上和沙盘上。到底什么样的新区，才更有前景？或许，我们可以有这么几个直观的角度——

1. 是否会通地铁。对于有地铁规划的城市来说，要是哪个新区到现在还没有地铁规划，那就直接PASS掉。而且，还要看，这个新区的地铁规划，有没有开工和通车时间表。如果是远期规划，那也可以PASS掉。必须要有三五年之内就能通车的地铁。

2. 市政府是否会迁入。在我们国家，千万不能低估政府大楼对区域的拉动作用，那是权力的磁性殿堂，会吸附各种资源。而且，往往是城市越小，这一点就表现越显著。

3. 是否会有购物中心。过去，购物中心的开发，都很盲目，随便哪片农田都敢造，关键是能成；现在不一样了，地产商比过去谨慎了，选哪个地方盖购物中心，他们通常会无比仔细地权衡。说得简单点，在未来三四年内，能不能步行去看场电影，是判断这个新区是否有价值的另一个重要标准。

4. 大牌企业是否迁入。一个新区的价值基石，是产业聚集度。大牌企业迁入，会产生龙头效应。当然，不能是传统制造业，他们的总部或生产基地迁入，对于房价的拉动非常有限。最好是金融、互联网等强势产业的知名企业。或者换个更简单的办法，就是看看本地最大牌的那几家律师事务所，他们有没有迁入那个新区，或者有没有迁入的意愿或打算。律所本身就是强势产业聚集度的一个风向标。

5. 最后，还得重复一下我们过去的那个观点：要看看沙县小吃。不能只关注高大上的东西，一个没有沙县小吃的新区，要么真的是高高在上，要么就是泡沫性繁华。沙县小吃主要靠的是野蛮生长（这是个褒义词），政府的规划方案和招商引资名单根本不可能有它的一席之地，但它却是市场原动力的一个经典案例，它是城市真实活力的一个「验孕棒」——通过它你差不多能快速知道，这个新区到底有没有怀上。

这些判断标准，未必完全正确，但在很多情况下是适用的。这个国家的变化如此剧烈，使得我们总是对不确定的未来，更感兴趣；但这是过去，对于那些现在还没有建成的新区，我们最好还是务实一些。

如果有可能，我们还是很期待，现在中国最热的那个新区，深圳的前海，会有一家沙县小吃，哪怕它已经聚集了各种高大上的三千宠爱。

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